Los gastos de comunidad son una obligación inherente a la propiedad horizontal: cada propietario debe contribuir, según su cuota de participación, al adecuado sostenimiento y mantenimiento del edificio. Sin embargo, no es infrecuente que algunos vecinos demoren o directamente dejen de abonar estas cuotas, lo que perjudica el funcionamiento de la comunidad y puede generar conflictos.
En 2025, ante la persistencia de impagos, es fundamental que las comunidades conozcan las vías legales más eficaces para exigir el pago, las garantías que ofrece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y los pasos a seguir para agilizar el cobro.
¿Qué son los gastos de comunidad y por qué son obligatorios?
Los gastos de comunidad engloban todas aquellas partidas económicas destinadas a cubrir el mantenimiento, reparación y conservación de las zonas y servicios comunes del edificio (ascensores, limpieza, portería, jardinería, seguro de la finca, etc.). Su regulación se encuentra en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), y tiene dos pilares fundamentales:
- Obligatoriedad legal. Según el artículo 9.1.e) de la LPH, todos los propietarios deben contribuir, de acuerdo con su cuota de participación, a los gastos generales del inmueble. Esta disposición no admite excepciones: ni el uso de la vivienda, ni su ocupación, ni la voluntad individual del propietario pueden justificar el impago.
- Aprobación comunitaria. Cada ejercicio, la Junta de Propietarios aprueba un presupuesto de gastos ordinarios y extraordinarios. Una vez adoptado ese acuerdo por mayoría, cada titular queda vinculado a la obligación de pago y a las cuantías fijadas.
Ejemplo práctico: Si la Junta aprueba un presupuesto de 12.000 € anuales para calefacción, limpieza y conservación, y el piso A tiene una cuota del 5 %, ese propietario debe abonar 600 € al año, distribuido en las mensualidades o plazos que determine la comunidad.
Importancia de la puntualidad en los pagos
- Mantener el flujo económico: Sin ingresos estables, la comunidad no puede sufragar reparaciones urgentes (por ejemplo, reparar un ascensor averiado o hacer frente a un gasto extraordinario).
- Evitar sanciones y recargos: Muchas comunidades establecen recargos por demora o intereses moratorios. Estos aumentan el importe final de la deuda y pueden complicar la situación del propietario moroso.
- Garantizar la convivencia: El impago reiterado genera desconfianza entre vecinos y dificulta la buena marcha del edificio.
En definitiva, los gastos de comunidad no son un «gasto voluntario»: son de cumplimiento obligatorio y gozan de un régimen de protección privilegiado frente a otras deudas privadas.
Requisitos para reclamar judicialmente impagos en la comunidad
Antes de acudir a los tribunales, la comunidad debe asegurarse de cumplir todos los pasos formales que exige la LPH y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). De lo contrario, pueden rechazarse las demandas por defectos formales o la falta de legitimación.
Aprobación en Junta de Propietarios
- Convocatoria y quórum. La Junta ordinaria (o extraordinaria, si procede) debe convocarse con al menos diez días de antelación e incluir como punto del orden del día la liquidación de deudas por gastos de comunidad. Para aprobarla, se requiere mayoría simple (art. 17.2 LPH) salvo en casos previstos por la normativa para mayorías reforzadas.
- Acta. Debe quedar recogido en acta (firmada por el Presidente y el Secretario) el acuerdo que establezca:
- Identificación del propietario deudor.
- Detalle de las cuotas impagadas (fecha, concepto y cantidad).
- Cuantía total de la deuda, con desglose de recargos o intereses de demora, si los hubiera.
Requerimiento previo de pago
Aunque no es obligatorio en todos los supuestos, resulta muy recomendable:
- Enviar un burofax o carta certificada al deudor, comunicándole:
- La existencia de la deuda.
- El acuerdo comunitario.
- El plazo máximo de pago (por ejemplo, 20 días naturales).
- Conservar el acuse de recibo o la certificación de entrega: sirve como prueba en el eventual procedimiento judicial.
Este burofax es un mecanismo de «última llamada» antes de litigar y, al mismo tiempo, puede ejercer presión psicológica para que el vecino regularice su situación sin necesidad de juicios.
Procedimiento monitorio: la vía más rápida y económica
El procedimiento monitorio regulado en los artículos 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) se ha convertido en la opción prioritaria para reclamar gastos de comunidad impagados por varias razones:
- Rapidez. En muchos juzgados de Primera Instancia, el monitorio se resuelve en pocos meses (incluso en semanas si el deudor no se opone).
- Coste reducido. Al ser un procedimiento escrito, no exige la comparecencia inmediata de abogado y procurador (solo si el deudor se opone y se convierte en juicio verbal u ordinario).
- Ejecución directa. Si el deudor no contesta en el plazo legal, el Juzgado dictará un decreto de ejecución sin más trámites.
Documentación necesaria para presentar el monitorio
- Certificado de cuotas. Documento expedido por el Secretario de la comunidad que contiene:
- Aprobación del acuerdo en Junta.
- Cantidades impagadas (con detalle de fechas y concepto).
- Firma del Presidente y del Secretario.
- Instancia de solicitud. Modelo oficial del Juzgado, donde conste:
- Identificación de la comunidad (nombre, CIF, domicilio).
- Identificación del propietario deudor (nombre completo, DNI/NIE, domicilio).
- Importe total reclamado, con desglose de posibles recargos o intereses legales desde la fecha en que la deuda se hizo exigible.
- Dirección del deudor para notificaciones.
- Prueba de notificación del requerimiento previo, si se ha efectuado (burofax o carta certificada).
Con estos documentos, el secretario envía el monitorio al Juzgado de Primera Instancia que corresponda al domicilio de la finca. Allí se revisará si la documentación es completa y, de no haber objeciones de forma, se admite a trámite.
Plazos y fases del monitorio
- Admisión a trámite. Una vez presentada la petición, el Juzgado dispone de unos días para examinar la documentación.
- Requerimiento al deudor. Si se admite, se notifica al propietario moroso, otorgándole un plazo de 20 días hábiles para:
- Abonar la deuda (incluidos intereses y costas estimadas);
- Oponerse expresamente.
- Sin oposición. Si transcurren esos 20 días hábiles sin respuesta, el Juzgado dicta decreto de ejecución: la comunidad ya puede solicitar embargos o medidas cautelares.
- Con oposición. La causa se convierte:
- En juicio verbal, si la cuantía reclamada es igual o inferior a 6.000 €.
- En juicio ordinario, si supera los 6.000 €.
En ambos casos, se celebrará vista pública para que la parte deudora exponga sus argumentos, y el Juzgado dictará sentencia que determinará si procede o no la reclamación.
Oposición del deudor: consecuencias y estrategias de la comunidad
No siempre el impagado opta por no contestar. Si el dueño de la vivienda presenta oposición dentro del plazo legal, se inicia un proceso más largo (juicio verbal u ordinario). Conviene tener en cuenta algunos factores que pueden llevar al impago de las cuotas.
- Motivos de oposición habituales:
- Discrepancias sobre el cálculo de la deuda: alegan que la comunidad ha cobrado mal una factura, o que hay un error en el cómputo de intereses.
- Impugnación de los acuerdos de la Junta: sostienen que no se celebró correctamente la reunión o que no se notificó con antelación suficiente.
- Impago “por fuerza mayor” o demora momentánea: en ocasiones, el deudor argumenta problemas económicos puntuales y pide un plan de pago fraccionado.
- Efectos inmediatos:
- La causa deja de ser meramente monitoria. El procedimiento se transforma en juicio, con sus plazos procesales (intercambio de escritos, pruebas documentales, vistas orales).
- La comunidad debe valorar si le compensa continuar el pleito: a veces conviene negociar un fraccionamiento antes de que la situación se dilate.
- El moroso goza de mayor margen para presentar pruebas y testigos.
- Recomendaciones para la comunidad:
- Revisar exhaustivamente los acuerdos de Junta y el certificado de deuda antes de la vista.
- Comprobar que todas las facturas de suministros y servicios (luz, agua, mantenimiento) están correctamente abonadas por la comunidad y enlazadas al importe exigido.
- Evaluar la posibilidad de un acuerdo extrajudicial de pago que incluya un calendario de cuotas, evitando costas adicionales.
Incluso en caso de oposición, la comunidad mantiene el posicionamiento de crédito administrativo preferente frente a otros acreedores (salvo hipotecas), por lo que, si la sentencia le da la razón, podrá ejecutar con prioridad sobre otros posibles embargos.
Ejecución de la deuda: embargos y medidas cautelares
Una vez firme el decreto de ejecución (o la sentencia si hubo oposición), la comunidad puede solicitar la ejecución forzosa. Esto implica:
- Embargo de bienes y derechos:
- Cuentas bancarias: bloqueos de la cuenta corriente del deudor.
- Emolumentos y salarios: embargo de parte del salario o pensión, siempre respetando el mínimo vital.
- Finca hipotecada o anotada: se puede pedir anotación preventiva de la deuda en el Registro de la Propiedad, de modo que cualquier futura venta de la vivienda quede sujeta al pago de lo adeudado.
- Bienes muebles: subasta judicial de vehículos, joyas u otros bienes embargables.
- Solicitud de medidas cautelares anticipadas: si la comunidad sospecha que el propietario pueda ocultar bienes o retirar fondos, puede solicitar medidas provisionales antes de que el proceso concluya, aunque esto suele requerir un “pronóstico de condena” y, en ocasiones, una fianza.
- Costas e intereses de ejecución:
- Los intereses legales se devengan desde la fecha en que la deuda era exigible (por lo general, desde el acuerdo de la Junta).
- Las costas del proceso (tasas judiciales, honorarios de procurador y abogado) suelen cargarse al deudor condenado y acabará pagando la comunidad, salvo que se pacte lo contrario.
- Si la comunidad contrata abogado y procurador, conviene cuantificar sus honorarios en la demanda para incluirlos en la ejecución.
- Seguimiento y comunicación:
- El secretario de la comunidad o el administrador de fincas debe informar periódicamente a la Junta sobre el estado del embargo y los fondos recuperados.
- Una vez cobrada la deuda, conviene archivar todas las diligencias y notificar al Registro de la Propiedad la cancelación de anotación preventiva (si se hubiese solicitado).
La ejecución puede durar desde semanas (cuando el deudor carece de bienes embargables) hasta varios meses (si proliferan recursos). La clave está en vigilar plazos y actuar con diligencia.
Prescripción de la deuda: ¿cuánto tiempo tiene la comunidad para reclamar?
El plazo de prescripción para las deudas por gastos de comunidad cambió con la entrada en vigor de la Ley 42/2015, que modificó el artículo 1964 del Código Civil. A partir del 7 de octubre de 2015, el plazo de prescripción es de cinco años para las obligaciones derivadas de la LPH.
- Origen del cómputo. El plazo de cinco años comienza desde el día siguiente a la fecha en que cada cuota debió pagarse. Por ejemplo, si la cuota de abril de 2020 venció el 30 de abril, prescribirá el 1 de mayo de 2025 si no se reclama antes.
- Suspensión e interrupción. La presentación de un procedimiento judicial, incluso si se trata de un simple burofax, interrumpe la prescripción. De la misma forma, el reconocimiento expreso de la deuda por parte del propietario (por ejemplo, un correo electrónico admitiendo la obligación) también la interrumpe.
Si la comunidad detecta que la deuda se arrastra desde hace más de cinco años, conviene revisar cada cuota individualmente. Puede darse el caso de que algunas cuotas más antiguas hayan prescrito, pero las posteriores aún sean exigibles.
Para evitar la pérdida del derecho de cobro, la Junta debe:
- Revisar anualmente el libro de cuentas para identificar deudas que estén próximas a prescribir.
- Actuar con rapidez: incluso una simple reclamación extrajudicial puede interrumpir la prescripción y “congelar” el cómputo de cinco años.
Alternativas extrajudiciales y recomendaciones para prevenir conflictos
Aunque la vía judicial es eficaz, en muchas ocasiones resulta conveniente explorar soluciones extrajudiciales antes de iniciar pleitos:
Mediación comunitaria
Se puede contratar un mediador especializado en conflictos de propiedad horizontal puede facilitar acuerdos de pago fraccionados o renegociar deudas sin necesidad de litigar.
La mediación reduce costes y ahorra tiempo, ya que ambas partes participan voluntariamente en la búsqueda de una solución.
Negociación directa
El presidente o el administrador pueden citar al deudor y ofrecerle un plan de pagos: plazos mensuales, condiciones expresas (por ejemplo, pago de intereses reducidos si ingresa todo antes de seis meses).
Se debe registrar por escrito el acuerdo (acta de Junta o documento particular firmado por las partes), haciendo constar claramente fechas, importes y consecuencias en caso de incumplimiento.
Cláusula de arbitraje
Algunas comunidades contemplan en sus estatutos la posibilidad de someter controversias a un tribunal arbitral de derecho, de modo que un árbitro decida la deuda bajo parámetros más ágiles que los juzgados ordinarios.
El arbitraje suele ser más rápido, confidencial y con menores costes, aunque requiere el acuerdo previo de ambas partes y la existencia de dicha cláusula estatutaria.
Publicidad interna
Esta medida, siempre con respeto a la protección de datos, ejerce presión moral y, en muchos casos, consigue que el deudor reaccione antes de llegar a juicio.
Se da a conocer, en la Junta, el listado de morosos con su importe acumulado. Pero, según el artículo 15.2 LPH, el propietario moroso pierde su derecho a voto en la Junta mientras no esté al corriente de pago (salvo para impugnar acuerdos que le perjudiquen directamente).
Seguro de impago de cuotas
En determinados edificios, la comunidad contrata un seguro de protección jurídica que cubre, total o parcialmente, las posibles deudas por gastos comunes.
Aunque no es obligatorio, aporta un colchón económico y acelera el cobro, ya que la aseguradora asume la reclamación.
Aspectos prácticos y consejos para la comunidad de propietarios
- Llevar un control exhaustivo de las cuentas: mantener actualizado un libro de contabilidad donde consten: fecha de vencimiento de cada cuota, recibos emitidos, pagos recibidos y saldos pendientes. Revisar trimestralmente o semestralmente para detectar deudas incipientes.
- Redactar acuerdos claros: en el acta de la Junta, describir de forma detallada y cuantitativa cada deuda: concepto (gastos ordinarios, extraordinarios, derramas), importe, mes o trimestre al que corresponde. Indicar expresamente los posibles recargos por mora (por ejemplo, un interés del 10 % anual sobre la cantidad impagada si no se abona en el plazo establecido).
- Comunicar con antelación los plazos de pago: Informar a todos los propietarios (por correo, tablón de anuncios o medios telemáticos) sobre las fechas límite de ingreso de cuotas, recargos por retraso y número de cuenta bancaria de la comunidad. Un recordatorio amistoso antes de la fecha de vencimiento puede reducir significativamente los impagos involuntarios.
- Nombrar a un administrador de fincas confiable: un profesional con experiencia supervisa las cuentas, envía los recibos, tramita los burofaxes y coordina con el abogado en caso de impagos. Facilita la supervisión de la prescripción y la detección de irregularidades contables.
- Evaluar periódicamente la necesidad de derramas extraordinarias: si la comunidad prevé obras o reformas inminentes (reparación de tejado, pintura de fachadas, sustitución de caldera central), conviene planificar con antelación para evitar que un aumento repentino de la cuota disuada a algunos propietarios. En ocasiones, es preferible solicitar un préstamo hipotecario comunitario, repartiendo el coste en cuotas más bajas durante más tiempo.
- Implicar a todos los propietarios: fomentar la asistencia a las Juntas, explicar claramente la situación económica del edificio y las consecuencias del retraso en el pago. Una comunidad informada tiende a ejercer mayor control social y reduce los impagos.
Preguntas frecuentes sobre reclamación de gastos de comunidad
¿Puedo iniciar el procedimiento monitorio sin burofax previo?
Sí. La LEC permite reclamar deudas líquidas, vencidas y exigibles con un simple certificado del acuerdo de la Junta (firmado por Presidente y Secretario). No obstante, el burofax o carta certificada es una buena práctica para interrumpir la prescripción y demostrar que se ha intentado una solución extrajudicial.
¿Qué plazo tiene la comunidad para reclamar una cuota olvidada de hace cuatro años?
Desde la reforma de 2015, el plazo es de cinco años desde el vencimiento de cada cuota. Si hablamos de un recibo de marzo de 2021, prescribirá en marzo de 2026. El plazo de cinco años comienza a contar desde el día siguiente al vencimiento de la obligación.
¿Qué sucede si el moroso vende la vivienda antes de pagar?
Si la comunidad inscribe una anotación preventiva de la deuda en el Registro de la Propiedad, el comprador la asume al adquirir el inmueble. Sin anotación, la comunidad podría reclamar al antiguo dueño, pero solo hasta el límite de las cuotas que hayan prescrito o no. Para evitar sorpresas, conviene solicitar la anotación tan pronto se obtenga decreto de ejecución.
¿Puedo impugnar un acuerdo de derrama si no estuve presente en la Junta?
Sí, pero debe impugnarse ante el Juzgado de Primera Instancia dentro de los plazos legales (generalmente, un plazo de tres meses desde el acuerdo). Si no se ejercita esa impugnación, el acuerdo se da por válido y vinculante, y las cuotas pasan a ser exigibles.
¿Qué costes adicionales conlleva reclamar una deuda en vía judicial?
Tasa judicial: Gratuita para procedimientos monitorios de comunidades de propietarios (art. 9.9.b) de la Ley 10/2012).
Honorarios de procurador y abogado: Solo obligatorios si el moroso se opone (en ese caso, será como juicio verbal u ordinario).
Gastos de notificaciones: Burofax, diligencias de embargo, tasas de Registro de la Propiedad, etc. Generalmente, el Juzgado incluye estos gastos en la condena en costas a cargo del deudor.
Recomendaciones legales ante el impago en comunidades de vecinos
La reclamación de gastos de comunidad impagados en 2025 combina la fuerza normativa de la LPH con la agilidad procesal del procedimiento monitorio. Para que la comunidad obtenga resultados positivos y rápidos, es fundamental:
- Cumplir los requisitos formales: acuerdos claros, actas firmadas, certificaciones exactas.
- Actuar con rapidez: detectar la deuda, interrumpir la prescripción y enviar un burofax antes de presentar el monitorio.
- Valorar alternativas extrajudiciales: mediación, planes de pago o arbitraje, que pueden evitar costes y demoras.
- Gestionar correctamente la ejecución: solicitar embargos oportunos y vigilar los plazos de la fase ejecutiva.
- Implementar buenas prácticas internas: contabilidad periódica, comunicación fluida con los vecinos y políticas de derramas transparentes.
Tener un administrador de fincas o un abogado especializado en propiedad horizontal facilita enormemente estos trámites, ya que conocerá las particularidades de cada Comunidad Autónoma (puede haber ligeras variaciones en plazos y formularios) y garantizará que todo el proceso —desde la Junta hasta el embargo definitivo— se realice con plena seguridad jurídica.
La combinación de un procedimiento ágil como el monitorio y una gestión proactiva de la comunidad permite, en la mayoría de casos, recuperar los importes pendientes sin demoras excesivas, asegurando la viabilidad económica del edificio y la convivencia armoniosa entre vecinos.